近半年来，墨尔本与悉尼两大城市房价下跌趋势明显，短期投资吸引力下降，受供给减少和人口增加的有利影响，长期来看房价在下跌到可负担价格时会反弹。而澳洲住宅市场降温，主要原因是贷款缩紧所致。
澳大利亚一直是投资和移民的热门地区，中国则是其最大外资来源国。澳新银行(ANZ)近期发布的一项调查报告显示，澳洲房价将持续下跌，而且下降速度将会加快。许多投资者对此十分惶恐，不过要想知道澳洲房地产现状究竟如何，未来是涨是跌，我们则需要分析一下房地产数据，然后再做出合理判断。
澳洲住宅
买房市场：受贷款缩紧影响，供给减缓
今年以来澳洲主要城市房价承压，悉尼和墨尔本一季度房价中位数分别下跌2.5%和1.7%至90.5万澳元和72.2万澳元。最重要的是首次置业者增多，使得低端市场需求增大，政府针对首次置业者实行的印花税优惠政策，使得75万澳元以下的可负担房产需求增大。而澳洲审慎监管局(APRA)针对具有风险的贷款所实施强劲的监管政策，各大银行及各大借贷机构纷纷开始对借贷人进行更严格的评估，使得贷款申请变得越来越难，则使很多想要购买高端房产的买家贷款能力降低。
另外，悉尼和墨尔本的房价偏高，买房需求受到抑制，房价上涨速度远远快于工资上涨速度。如果一个悉尼家庭首付20%买一套中等价位的房子，贷款80%，那么他们每个月需还贷款数额超过收入的50%，在墨尔本这一数字大约是40%。
随着需求减少，大城市房价在狂涨之后迎来平稳期，房屋销售增速预期仍受限。值得欣慰的是供给减少和人口增加导致潜在住房需求增加，可以减缓房价的下跌速度，高昂房价使很多人选择租房，但如果房价一旦下跌到可负担范围内，他们就会选择买房，从而阻止房价继续下跌。
相比较而言，布里斯班和珀斯房价更容易负担，一季度房价中位数分别为51.9万澳元和50万澳元，均比上季度下跌2%，相当于悉尼房价打了55折左右，每月需还贷款数额分别占收入的27.8%和23.4%，而且从历史趋势来看，房屋负担能力与贷款利率走势基本一致，根据经济发展预期，未来一年内银行贷款利率大概率会稳定在5.2%。
租房市场：悉尼和墨尔本房租回报率上升
大城市高房价抑制了人民买房的需求，使租房的需求越来越多。3月悉尼和墨尔本租金分别同比上升2.4%和2.2%，专家认为，未来一年租金回报率将会继续上升。
新移民将是房屋需求增加的主要来源
人口增加是房屋需求增加的重要因素之一，去年全国人口增加1.6%至2480万，维多利亚州(首府为墨尔本)人口增加2.3%至640万，新南威尔士州(首府为悉尼)人口增加1.5%至790万，其中，海外移民是人口增加的主要方式，这些新增移民的房屋购买力旺盛，会消化很多房屋供给，降低空置率，是支撑房价的重要因素之一。
总的来说，住宅需求受利率和贷款影响非常大，目前来看贷款变难的情况会持续一段时间，但澳信房产专家认为由于海外移民增加和供给不足，潜在需求其实非常大，房价不会一直下跌，合理价格合理时间投资长期来看回报还是很可观的，且贷款利率下降对房价也是利好。
在城市选择方面，悉尼和墨尔本一直是海外投资者的首选，需求旺盛且供给不足，但价格高昂，保值能力较强，很具有投资价值。
