不良资产处置当中，住宅类房地产是抵押处置中最常见的抵押物，如何让这些抵押物实现最高价值回收，是一门学问。
一、主要评估思路
在分析抵押住宅的回收问题时，首先要判断抵押的有效性，其次依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间进行分析，并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素，判断其可能的回收金额和回收时间。在借款人已经违约的情境下，对于债权人来说，抵押的住宅主要通过以下几种途径实现价值回收：
①与抵押人协议以抵押住宅折价或者拍卖、变卖抵押物清偿借款人的银行贷款；
②协议失败情况下，作为债权人的银行可通过法律诉讼的方式申请强制执行抵押资产；
③其他情况：抵押权人会同意债权人(银行)通过非诉讼的方式处置抵押资产，或者在住宅类房产所有权人为企业(借款人)的情况下，借款人可能通过引入第三方机构进行资产收购的方式。借款人住宅类房产可能与其他资产一并作价转让给收购方，此时住宅类房产价值取决于收购协议安排。
二、抵押住宅有效性评价
有效的住宅抵押至少应符合以下几方面特征：
一是抵押人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。
二是抵押房产符合法律规定，且权属清晰。
下列房产不得抵押：
①权属有争议的房地产；
②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
④已依法公告列入拆迁范围的房地产；
⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
⑥依法不得抵押的其他房地产。
权属清晰是指抵押人对抵押房产具有合法、完整、无纠纷的所有权和充分的处置权，比如违建房屋抵押无效，部分产权的房产如经济适用住房、职工以标准价购买的公有住宅等在处置时会受到一定限制，可能存在共有产权的一方处置房产而其他共有人不同意等情况。
对于建成的住宅房产抵押，遵循“房随地走、地随房走、房地一体”的原则，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外资产视同一并抵押，但如果存在抵押的土地权证面积大于建筑物占用土地面积，应同时办理土地抵押登记和房产抵押登记。
对于抵押的在建住宅，应为合法建设且办理抵押登记手续，对于建设用地使用权抵押的，地上新增建筑物不属于抵押财产，处置时需土地和建筑物一并处置，但土地的抵押权人对新增建筑物的变现价值无优先受偿权，如为划拨用地抵押需经县级以上政府土管部门批准。
三是抵押合同以书面形式订立，且合法有效，抵押权依法设立，且处于法律诉讼时效内。
①伪造的抵押合同或虚假的抵押登记，不具有法律效力；
②住宅等不动产抵押只有办理了抵押登记手续，抵押权才设立；
③法院对于超过主债权诉讼时效的抵押权不予保护，如果作为抵押权人的银行超过主债权诉讼时效行使抵押权，此时抵押权已丧失司法保护，导致抵押权难以实现；
④如果存在抵押合同内容与抵押登记内容不一致的情况，以抵押登记内容为准。
三、抵押住宅回收价值评估
如前所述，抵押住宅的回收价值不同于正常市场条件下的市场价值，回收价值是在企业或个人无法清偿债务时，被申请破产清算或资产强制执行变现的情境下，以抵押资产在未来较短期限内实现的价值清偿债务。
多数地区法院强制执行的房产需买受人在很短的时间内全款支付，使其受众有限，处置时需考虑价值折损。抵押住宅回收价值评估实际上是对其在强制变现情景下处置价值的评价，但有时回收价值分析又依托于正常市场情境下价值形成的判断。
正常市场情境下，对于不同类型房地产估值而言，常用的评估方法主要有市场法、成本法、收益法等。
